2025년 21대 대통령 선거는 대한민국 부동산 시장의 미래를 결정할 가장 중요한 전환점이 될 것입니다. 수년간 이어진 집값 급등, 전세불안, 고금리 여파로 인한 거래절벽은 시장에 큰 피로감을 주었고, 이제 유권자들은 말이 아닌 실효성 있는 부동산 정책을 요구하고 있습니다. 특히 공급 부족과 세제 문제, 임대차 시장의 혼란이 맞물려 있는 지금, 각 후보가 내세우는 정책은 단순한 공약이 아닌 ‘향후 5년의 주거 환경’을 좌우할 요소가 됩니다. 본문에서는 유력 후보 4인—이재명, 김문수, 한동훈, 홍준표—의 공약을 전문가 관점에서 심층 분석합니다.
이재명 후보 – ‘기본주택’ 중심의 공공주도형 공급 전략
이재명 후보의 부동산 정책은 공공주도의 구조적 개입이 핵심입니다. 그가 내세우는 ‘기본주택’은 중산층까지도 포함되는 장기임대 공공주택으로, 시세의 70~80% 임대료에 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 설계되었습니다. 연 30만 호 공급 계획을 밝혔으며, 이는 과거 참여정부 시절의 주택 500만 호 공급보다도 큰 비중을 차지하는 수치입니다.
기본주택은 부동산을 '투자 자산'이 아닌 '사회적 주거권'으로 보려는 시도입니다. 그러나 실무적 관점에서 봤을 때, LH 또는 지방 공기업이 이러한 대규모 사업을 감당할 수 있을지 의문입니다. 공급 지역의 선정, 토지 확보, 인허가 과정에서 많은 난관이 예상됩니다. 특히 서울 및 수도권은 부지 자체가 한정되어 있어, 현실적 제약이 많고 민원도 끊이지 않을 것입니다.
또한 이재명 후보는 부동산 과세 강화도 함께 추진합니다. 종부세 유지, 양도소득세 강화, 실거래가 기준의 보유세 등 전반적인 조세 체계를 통해 부동산 보유 억제를 시도하는 방식입니다. 이와 함께 임대차 3법의 보완이 아닌 강화 방향을 고려하고 있어, 세입자 보호에는 긍정적이지만 임대 공급을 축소시키는 부작용도 배제할 수 없습니다.
종합적으로 이재명 후보의 정책은 ‘사회적 주거복지 강화’라는 측면에서 의미는 있지만, 시장의 자율성과 효율성 측면에서는 도전적인 과제입니다. 특히 민간시장의 위축과 가격의 비탄력성 문제가 장기적으로 더 큰 부작용을 낳을 수 있다는 점에서 정책의 균형감이 필요한 시점입니다.
한동훈 후보 – 민간 중심의 시장 활성화와 규제 철폐
한동훈 후보는 부동산 시장을 ‘자율적 경제시스템’으로 간주하며, 민간주도의 활력을 되살리는 것이 최우선이라고 강조합니다. 핵심 공약은 ▲재건축·재개발 완화 ▲용적률 상향 ▲도심 고밀개발 촉진입니다. 특히 한 후보는 “강남에 10층짜리 아파트가 존재한다는 건 정책 실패”라며, 고층 개발을 통해 핵심지역 공급량을 획기적으로 늘리겠다는 계획을 밝혔습니다.
실제로 서울 및 수도권 핵심지 공급은 수요 억제를 통한 가격 안정보다 효과적인 해결책으로 꼽힙니다. 한 후보는 이를 통해 민간 건설사의 공급 참여를 유도하고, 지역 경제까지 연계한 도시 활성화를 노립니다. 또한 종부세 폐지, 양도세 비과세 기준 상향, 장기보유 세제 혜택 확대 등 투자 환경을 개선하여 매물이 시장에 나오도록 유도할 예정입니다.
하지만 이러한 규제 완화 정책은 투기적 수요를 자극할 위험도 있습니다. 과거 유사한 사례에서 공급 증가가 아니라 투자수요 급증으로 이어졌던 경험이 있는 만큼, 개발이익환수제, 실거주 요건 강화 등의 병행이 필요합니다. 전문가로서 봤을 때, 공급을 늘리는 방향은 타당하지만, 무분별한 규제 완화는 가격 불안정성과 양극화를 초래할 수 있다는 점에서 정책 간 정합성이 중요합니다.
한 후보는 ‘선공급 후조세’ 전략을 추구하며, 시장 자율성 속에서도 기본적 사회안전망은 유지해야 한다는 입장을 내비치고 있습니다. 고밀개발과 유연한 도시 계획이 실제로 도심에 성공적으로 적용된다면 부동산 판도에 획기적인 변화가 생길 수도 있습니다.
홍준표·김문수 후보 – 작은 정부와 조세 철폐, 자유시장 복원
홍준표 후보는 철저히 ‘작은 정부’를 지향합니다. 그의 공약은 매우 명료하며 단순합니다. ▲종합부동산세 폐지 ▲양도세 중과 철폐 ▲보유세 간소화 등을 통해 부동산 보유 부담을 최소화하고 거래를 활성화하겠다는 방향입니다.
그는 부동산 시장의 문제를 정부 개입의 산물로 보고 있으며, 시장은 스스로 균형을 찾는다는 철학을 견지합니다. 김문수 후보 역시 유사한 입장을 보이며, 규제 해소를 통한 ‘부동산 민주화’를 주장합니다. 특히 다주택자에 대한 규제를 완화해야 전세 물량도 늘고 시장도 활기를 되찾는다고 강조합니다.
이들의 정책은 이념적으로 자유시장 경제에 충실하며, 정부의 역할은 최소화되어야 한다는 관점을 강하게 드러냅니다. 하지만 현실적으로 이러한 방식은 실수요자의 보호 장치가 부재할 가능성이 크며, 임대차 시장의 불안정성 증가로 이어질 수 있습니다.
또한 이러한 정책은 특정 계층에만 혜택이 집중될 수 있다는 점에서 사회적 반발이 존재할 수 있고, 부의 양극화를 더욱 심화시킬 우려도 있습니다. 특히 수도권 중심의 실수요자들이 겪는 공급부족, 전월세 급등 등의 현안을 직접적으로 해결할 수단이 부족하다는 점에서 설득력은 떨어질 수 있습니다.
결국 홍준표·김문수 후보의 정책은 철학은 강하나, 세부 실행 계획 및 정책 간 연계성에서는 한계가 존재하며, 장기적 주거 안정을 목표로 하는 유권자에게는 매력도가 다소 떨어질 수 있습니다.
한편, 이들의 시장 자율화 정책은 부동산을 순환자산으로 보는 투자자에게는 매우 유리하게 작용할 수 있으며, 단기 거래 활성화에는 효과가 클 것으로 보입니다.
결론적으로, 21대 대선의 부동산 정책은 단순한 공약 대결이 아니라 철학과 실현가능성의 충돌입니다. 유권자는 자신이 처한 주거 상황, 재정 상태, 삶의 계획에 따라 가장 합리적인 선택을 해야 합니다. 정책은 어느 하나가 절대적으로 옳거나 그르지 않습니다. 다만 지금 우리가 선택하는 방향이, 향후 대한민국 부동산의 미래를 좌우하게 될 것입니다.