전세사기의 상당수가 ‘계약서 확인 소홀’에서 비롯됩니다. 법적 효력을 갖는 임대차 계약서를 제대로 이해하고 작성하는 것은 전세사기 예방의 핵심입니다.
이 글에서는 전세 계약서를 쓸 때 반드시 확인해야 할 핵심 항목과 실전 팁, 주의사항을 조목조목 짚어드립니다.
계약서 작성 전 꼭 확인해야 할 핵심 요소
전세사기 피해자들의 대부분은 계약서 내용을 충분히 숙지하지 않거나, 허위 정보에 속아 계약을 체결한 경우가 많습니다. 계약서 작성을 앞두고 반드시 확인해야 할 핵심 요소는 다음과 같습니다.
첫째, 등기부등본을 확인하고 계약서의 소유주 명의와 일치하는지 검토해야 합니다.
계약서에 서명하는 사람이 실제 부동산의 소유자인지 확인하지 않고 서명하는 경우, 사기에 노출될 수 있습니다. 특히 중개인이 ‘집주인 대신 계약해준다’는 말을 하며 계약을 진행할 경우 더욱 주의가 필요합니다.
둘째, 계약서에는 정확한 주소와 면적, 보증금과 월세, 계약 기간 등의 정보가 명확히 기재되어야 하며, 공란 없이 채워야 합니다.
공란이 남아 있으면 계약 이후 위·변조의 위험이 생깁니다.
셋째, 특약 사항을 반드시 확인하세요.
전세 만기 시 보증금 반환, 수리 책임, 관리비 부담, 중도 계약 해지 조건 등이 포함되어야 하고, 구두 합의가 아닌 문서로 명확히 남겨야 합니다.
넷째, 계약 시 현장 확인도 필수입니다.
실제 주택의 상태, 하자 여부, 전기·수도·가스 등 시설이 정상적으로 작동하는지 직접 확인하고, 가능하다면 사진도 함께 보관하는 것이 좋습니다.
마지막으로, 공인중개사를 통한 계약이라면 중개사 등록번호와 자격증 유무도 확인해야 합니다. 국토교통부 ‘공인중개사 조회 시스템’이나 한국공인중개사협회 홈페이지에서 중개사 정보를 확인할 수 있습니다.
임대차 계약서 내 반드시 포함되어야 할 조항
정상적인 임대차 계약서라면 법적 효력이 충분하며, 문제가 발생했을 경우 중요한 증거가 됩니다. 다음은 계약서에 반드시 포함되어야 할 필수 조항들입니다.
1. 임대인과 임차인의 인적사항
- 실명, 주민등록번호, 연락처 등 정확히 기재해야 하며, 특히 임대인의 인감증명서 확인을 통해 위조 여부를 체크하는 것이 좋습니다.
2. 임대 목적물의 정보
- 주소, 건물 구조, 사용 면적 등 구체적인 정보가 있어야 하며, 건축물대장과 일치하는지 확인해야 합니다.
3. 계약 기간과 계약금, 보증금, 월세 등의 조건
- 날짜를 ‘20XX년 XX월 XX일’ 형식으로 명확히 적고, 금액도 숫자와 한글로 병기하면 위·변조를 예방할 수 있습니다.
4. 계약 해지 및 갱신 조건
- 중도 계약 해지 사유, 자동 갱신 여부, 계약 종료 후 보증금 반환 기한 등을 명시하는 것이 중요합니다.
5. 수리 및 관리 책임 조항
- 시설물 수리 주체가 누구인지 명확히 하여, 추후 분쟁을 방지해야 합니다.
6. 중개대상물 확인설명서 첨부 여부
- 이는 공인중개사가 해당 물건에 대해 설명한 내용을 문서로 작성한 것으로, 계약서와 함께 꼭 보관해야 하는 문서입니다.
7. 확정일자와 전입신고 유도 내용
- 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아야 법적 보호를 받을 수 있다는 점을 명시해 주는 것도 바람직합니다.
계약 후 보증금 보호를 위한 필수 절차
계약서를 제대로 작성했더라도, 계약 후 절차까지 마무리해야 전세사기를 완전히 예방할 수 있습니다. 특히 보증금을 지키기 위해선 다음과 같은 절차가 필수입니다.
1. 전입신고와 확정일자 받기
계약서를 체결한 뒤 바로 주민센터에 방문해 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 가장 중요합니다. 확정일자가 있어야 보증금에 대한 우선변제권이 생깁니다.
2. 보증금 반환보증보험 가입
주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증을 통해 가입할 수 있으며, 전세사기 피해 시 일정한 보증금을 대신 돌려받을 수 있는 공적 보호장치입니다.
3. 중개사무소 및 공인중개사 정보 기록
계약에 관여한 중개인의 자격증 번호, 등록 정보 등을 따로 보관해 두면 추후 문제가 생겼을 때 법적 책임을 물을 수 있습니다.
4. 사진 및 영상 자료 저장
입주 전후 상태를 사진이나 영상으로 남겨두면, 훗날 분쟁 시 중요한 증거 자료가 됩니다.
5. 계약서 및 첨부 문서 원본 보관
계약서, 중개대상물 확인설명서, 등기부등본, 인감증명서 등은 모두 종이 원본으로 별도 보관해야 하며, 스캔본도 클라우드에 백업해두면 좋습니다.
임대차 계약서는 단순한 종이 한 장이 아니라, 내 보증금을 지켜주는 가장 강력한 방패입니다. 계약 전·중·후 단계마다 꼼꼼히 확인하고 준비한다면, 전세사기를 미리 막을 수 있습니다. 지금 당장 본인의 계약서를 점검해보세요!