임대차 계약을 하다 보면 “그냥 다 알아서 해주겠지” 하는 마음으로 계약서에 사인하는 분들이 아직도 많습니다. 그런데 부동산 일을 10년 넘게 하다 보면, 그 ‘그냥’이 얼마나 위험한 말인지 매번 실감합니다.
임대차 계약서, 이거 그냥 형식적인 종이 아닙니다. 몇천만 원에서 억 단위의 돈이 오가는 진짜 법적 문서예요. 제대로 작성하지 않으면 나중에 문제가 생겨도 보호받기 어렵습니다.
이번 글에서는 임대차 계약서에 반드시 포함해야 할 항목들, 즉 제가 실무에서 직접 강조하는 포인트들을 공유드릴게요.
시행령에 명시된 기본 항목, 실무에서는 이렇게 챙깁니다
우선 법에서 정한 필수 항목부터 짚고 넘어가야죠. 주택임대차보호법 시행령 제4조에 따르면 계약서에 반드시 들어가야 할 정보들이 있습니다. 이름, 주소 이런 건 기본이고요, 실제로 실무에서는 이런 것도 꼭 확인합니다.
- 임대인/임차인 인적 사항: 주민등록번호까지 기입되어야 명확합니다. 요즘은 개인정보라 조심해야 하지만, 계약서에는 법적 분쟁 대비로 반드시 필요해요.
- 임대 목적물 정보: 주소뿐 아니라 동·호수, 혹은 건물의 어느 층, 몇 평인지까지 구체적으로. 일부만 사용하는 경우(예: 2층 전체, 방 1개 등)는 더더욱 중요합니다.
- 계약 기간과 금액: 언제부터 언제까지인지, 보증금은 얼마인지, 월세나 관리비는 어떻게 나눠 내는지. 계좌이체인지 현금인지도 명확히 적습니다.
그리고 제가 현장에서 꼭 넣는 문장이 있어요. “임차인은 계약 체결과 동시에 전입신고 및 확정일자 부여가 가능하다.” 이 문장이 들어가야 임차인이 대항력을 갖출 수 있어요. 빠지면 보증금 보호 못 받을 수도 있습니다.
보증금, 지킬 수 있는 계약서 항목이 따로 있다
요즘 전세사기 뉴스 많이 보셨죠? 그런 사례들 보면, 계약서만 잘 써놨어도 피해를 줄일 수 있었던 경우가 많아요. 가장 중요한 건 ‘보증금을 어떻게 지킬 수 있느냐’입니다. 제가 실무에서 계약서에 꼭 넣는 조항들 소개해드릴게요.
첫 번째는 등기부등본 확인 후 권리관계 명시입니다. "이 부동산은 계약일 기준 근저당, 가압류 등 권리관계가 없음"이라는 문구를 계약서에 직접 써넣어요. 이렇게 해야 혹시라도 임대인이 말을 바꾸더라도 증거가 남습니다.
두 번째는 보증금 반환 조건과 기한 명시입니다. "계약 종료 후 7일 이내 보증금 전액 반환"이라는 조항을 넣고, 지연될 경우 하루당 몇 퍼센트 이자도 명시합니다. 이거 안 넣으면 임대인이 돌려주지 않아도 법적으로 강제할 수 없어요.
세 번째는 전세보증금 반환보증 보험 여부입니다. 특히 보증금이 큰 경우, “본 계약은 HUG 전세보증보험 가입을 전제로 한다”는 문구가 들어가야 하고요, 실제로 가입 가능한지도 미리 확인하셔야 합니다. 요즘은 집주인이 동의 안 하면 보험 가입 자체가 안 되거든요.
이 외에도 관리비 부담 주체, 수리비 책임, 계약 파기 시 손해배상 등도 명확하게 정리해놓는 게 좋습니다. 실제로 분쟁이 생기면, 계약서 한 줄이 수천만 원짜리 증거가 되니까요.
묵시적갱신, 계약서에서 막을 수 있습니다
이건 실무자 입장에서 정말 많이 겪는 사례인데요. 임대차 계약이 끝났는데 임차인이 나가지 않고 그냥 눌러앉는 경우, 법적으로 ‘묵시적 갱신’이 됩니다. 이게 왜 문제냐면, 임대인이 집을 팔거나 직접 들어가 살려고 해도 강제로 나가라고 못 해요.
그래서 저는 항상 계약서에 “계약 종료 1개월 전까지 서면으로 갱신 여부를 통보하지 않으면 자동갱신 되지 않는다”는 문구를 넣습니다. 이게 있어야 묵시적갱신을 막을 수 있어요.
그리고 갱신 거절 사유 명시도 중요합니다. 예: "임대인이 본 주택을 자가거주 목적으로 사용할 경우 갱신을 거절할 수 있다." 이런 조항이 들어가야 나중에 분쟁이 생겼을 때도 명확한 기준이 생깁니다.
또 하나, 계약 종료 후 퇴거하지 않을 경우 손해배상 조항도 설정해야 합니다. “임차인이 명도 지연 시, 1일당 5만 원의 손해배상을 지급한다” 같은 문장 하나로, 실제 상황에서 강제성과 설득력이 생깁니다.
마지막으로 강조하고 싶은 건, 모든 특약은 무조건 문서로 남겨야 한다는 것입니다. 말로만 한 약속, 녹음된 전화 통화? 법정에서는 소용 없습니다. 중개사가 입회했더라도, 특약이 계약서에 적혀 있지 않으면 무효가 될 수 있어요.
결론: 계약서는 ‘안전장치’입니다
임대차 계약서, 이거 그냥 형식적인 서류가 아닙니다. 내 돈을 지키는 유일한 법적 장치예요. 시행령에 명시된 항목은 기본이고, 실무에서는 보증금 반환 조건, 묵시적갱신 방지, 전세보험 여부까지 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
부동산 계약 한 번으로 2년의 삶이 바뀔 수 있어요. 계약서 하나로 안전한 2년을 만들 수 있습니다. 지금 전월세 계약을 앞두고 계신다면, 계약서 항목을 다시 한 번 확인해보세요. ‘당연한 줄 알았다’는 말이 나중엔 가장 위험할 수 있습니다.
#임대차계약서 #전월세계약 #보증금보호 #전세사기예방 #묵시적갱신 #주택임대차보호법 #부동산계약서 #시행령정리 #임대차법 #확정일자 #계약서특약 #전세보증금