부동산 거래나 개발을 준비하는 이들에게 ‘위반건축물’이라는 단어는 단순한 불편함 이상의 존재입니다. 실제로 위반건축물은 거래의 성사 여부를 결정짓기도 하고, 예상치 못한 이행강제금 부과나 철거 명령으로 이어질 수도 있어 주의가 필요합니다. 이 글에서는 건축법상 위반건축물의 정의와 주요 유형, 그리고 실제 판례를 바탕으로 어떤 상황에서 위반으로 판단되는지 구체적으로 살펴보고자 합니다. 부동산 실무에서 바로 적용할 수 있도록 실사례와 전문가의 시선으로 접근하였습니다.
위반건축물이란? – 건축법상 정의와 대표 유형
건축법상 ‘위반건축물’이란 해당 건축물의 건축행위가 「건축법」 또는 관계 법령에서 정한 기준을 위반한 경우를 말합니다. 이때 위반의 유형은 매우 다양하며, 다음과 같은 행위들이 대표적인 사례입니다.
- 무단 증축 및 증개축: 건축 인허가 범위를 초과해 옥상에 방을 올리거나 지하공간을 새로 만들 경우, 구조물의 고정성과 사용 목적에 따라 위반 여부가 판단됩니다.
- 용도 변경 위반: 근린생활시설로 허가받은 건물을 유흥주점이나 숙박업소, 다중이용시설로 무단 전환할 경우 건축법 및 소방법까지 위반하게 됩니다.
- 건축선 침범 및 대지면적 위반: 도로에 접한 건축선은 보행자 안전을 고려한 규정으로, 이를 무시하고 도로를 침범하여 벽면이나 계단을 설치할 경우 처벌 대상이 됩니다.
- 건축허가 없이 공사 진행: 특히 컨테이너, 농막, 조립식 주택 등을 무허가로 설치하고 상시 주거 또는 영업 공간으로 사용하는 행위는 최근 대단히 빈번하게 문제가 되고 있습니다.
이 외에도 내진 설계 누락, 장애인 편의시설 미설치, 조경시설 미이행 등도 법률상 위반건축물로 간주될 수 있으며, 각 지방자치단체는 정기적으로 위반건축물 실태조사를 통해 이를 적발하고 있습니다.
실제 판례로 보는 위반건축물의 법적 판단 기준
위반건축물에 대한 법원의 판단은 일반적으로 매우 엄격합니다. 특히 ‘고의가 없었다’거나 ‘일시적으로 설치했다’는 주장은 받아들여지지 않는 경우가 많습니다. 다음은 주요 판례를 통해 위반 여부를 어떻게 판단했는지 살펴보겠습니다.
1. 무단 증축 판례 – 대법원 2015두58764
서울 소재 상가의 건물주는 3층 옥상에 철골 구조물로 창고를 설치했고, 이에 대해 관할구청은 이행강제금을 부과하였습니다. 건물주는 “임시 구조물이므로 불법이 아니다”라고 주장했지만, 대법원은 구조물의 고정성, 전기설비 존재, 사용 목적 등을 종합적으로 고려하여 ‘고정 건축물’로 판단, 이행강제금 부과를 정당하다고 판시했습니다. 이 판례는 위반 여부 판단 시 ‘일시성’보다는 실질적 사용 여부를 중요하게 여긴다는 점에서 중요한 기준이 됩니다.
2. 용도 변경 위반 – 서울행정법원 2017구합532
근린생활시설로 허가된 공간을 무단으로 유흥주점으로 사용한 사례입니다. 서울시 관할구는 해당 건물에 대해 영업정지 및 철거 명령을 내렸고, 이에 건물주는 행정소송을 제기했습니다. 하지만 법원은 “유흥주점은 특정 시설기준과 방음, 배출 설비 등을 갖춰야 하며, 근린생활시설과는 엄연히 다르다”며 행정청의 철거 명령을 적법하다고 판단했습니다.
3. 자진 시정 후에도 이행강제금 부과 – 대법원 2018두40199
건물주가 위반 사실을 시정한 이후에도 과거 위반 상태에 대해 이행강제금이 부과된 사안입니다. 이에 대해 건물주는 “시정했으니 면제되어야 한다”고 주장했으나, 대법원은 “시정은 이후의 행정처분 면제 사유가 될 뿐, 과거의 위반 행위에 대한 제재는 면제되지 않는다”고 보았습니다. 이 판례는 자진 시정이 곧 책임 면제를 의미하지 않는다는 중요한 메시지를 담고 있습니다.
이러한 판례들은 ‘위반 여부 판단은 매우 보수적이며, 실질적 이용 여부와 고의성, 반복성, 위험성’ 등을 고려해 판단된다는 것을 보여줍니다.
거래 가능한가? 위반건축물에 대한 실무 가이드
그렇다면 위반건축물은 매매나 임대가 불가능할까요? 실제 현장에서는 ‘가능하긴 하지만 매우 신중해야 한다’는 것이 정답입니다. 아래는 실무에서 반드시 확인해야 할 항목들입니다.
- 건축물대장 및 토지이용계획 확인: 등기부등본만 확인하고 안심하는 경우가 많은데, 실제 위반 여부는 ‘건축물대장’에서 확인 가능합니다. 위반건축물 표시가 있는지, 이행강제금 부과 이력은 없는지 체크해야 합니다.
- 현장 실사 필수: 특히 옥상, 지하공간, 외부계단, 창고 등 실질적으로 증축이 이루어지기 쉬운 부분은 눈으로 확인해야 하며, 가능하다면 건축사나 감정평가사의 동행을 추천드립니다.
- 계약서 특약 조항 명확화: 위반사항이 사후 발견되었을 경우에 대비하여, “본 건물의 위반 여부는 매도인이 책임지며, 이에 대한 책임을 매수인이 부담하지 않는다”는 특약을 기재해야 합니다.
- 금융기관 대출 여부 확인: 일부 은행은 위반건축물에 대해 담보대출을 거부하거나 감액 평가합니다. 이 또한 반드시 확인해야 할 항목입니다.
이외에도 이행강제금이 부과 중인 건축물의 경우, 해당 금액을 누가 부담할지에 대해 계약서에 명확히 명시해야 하며, 위반 상태를 해소하기 위한 철거 혹은 원상복구가 가능한 구조인지 여부도 검토되어야 합니다.
경우에 따라선 ‘위반 상태임을 감안하여 시세보다 저렴하게 매수’하는 실무 전략도 있으나, 이는 철저한 사전 조사와 법률 자문이 전제되어야 합니다. 특히 투자 목적이 아닌 실거주 목적일 경우, 향후 행정처분의 불안정성을 감안해야 하며, 장기적인 보유에 영향을 미칠 수 있습니다.
결론: 위반건축물, 알고 대비하면 문제 없다
위반건축물은 단순한 규정 위반이 아닌, 부동산의 가치를 결정짓는 중대한 요소입니다. 거래를 앞두고 있다면 반드시 건축물대장을 확인하고, 위반 여부가 있다면 관련 서류와 판례를 통해 위험도를 판단해야 합니다. 자칫하면 몇 백만 원에서 수천만 원에 달하는 이행강제금이 부과될 수 있으며, 철거 명령이나 형사고발로 이어지는 사례도 적지 않습니다. 그럼에도 불구하고 법적 리스크를 관리하며 합리적인 가격에 거래가 이뤄지는 사례도 있습니다. 핵심은 ‘사전 확인’과 ‘정보 비대칭 해소’입니다. 부동산 거래의 안전을 위해 위반건축물에 대한 충분한 이해와 전문가의 조력이 반드시 필요합니다.
부동산 거래나 개발을 준비하는 이들에게 ‘위반건축물’이라는 단어는 단순한 불편함 이상의 존재입니다. 실제로 위반건축물은 거래의 성사 여부를 결정짓기도 하고, 예상치 못한 이행강제금 부과나 철거 명령으로 이어질 수도 있어 주의가 필요합니다. 이 글에서는 건축법상 위반건축물의 정의와 주요 유형, 그리고 실제 판례를 바탕으로 어떤 상황에서 위반으로 판단되는지 구체적으로 살펴보고자 합니다. 부동산 실무에서 바로 적용할 수 있도록 실사례와 전문가의 시선으로 접근하였습니다.