[월세 5개월 체납 임차인 대응법] 내용증명 반송될 때 임대인이 꼭 해야 할 조치
“내용증명이 계속 반송됩니다. 임대인은 어떻게 해야 하나요?”
이 질문은 부동산 실무에서 가장 빈번하게 받는 고민 중 하나입니다.
월세를 5개월 이상 연체한 임차인에게 내용증명을 보냈지만 매번 반송된다면, 임대인은 큰 스트레스와 막막함을 느낍니다. 하지만, 이럴 때일수록 냉정하고 체계적인 대응이 필요합니다.
이 글은 임대인의 입장에서 반드시 알아야 할 대응 매뉴얼을 담고 있습니다.
1. 내용증명 반송, 도달 안 되면 무의미할까?
✅내용증명은 임대인의 해지 의사 또는 경고 의사를 공식적으로 전달하기 위한 수단입니다.
하지만 반송되면 ‘도달’이 안 된 것이므로 법적 효력이 약해질 수 있습니다.
그러나 ‘고의적인 수취 거부’나 ‘수취인 부재’ 사유로 반송되었다면 특정 조건 하에서 ‘도달 간주’가 가능합니다.
✅반송봉투에 표시된 문구와 등기번호 추적 기록이 중요 증거가 됩니다.
2. 계약 해지 및 명도소송 가능 조건
상가임대차보호법 또는 주택임대차보호법상 월세가 2기 이상 체납되면 임대인은 계약 해지를 주장할 수 있습니다.
✅월세 5개월 체납은 명백한 해지 사유입니다.
✅임대인은 다음을 준비하세요:
✔️계약서 사본
✔️ 체납 내역 정리표
✔️ 반송된 내용증명 봉투 보관
✔️ 임대료 입금내역 증빙 (통장 거래내역 등)
이 자료들을 바탕으로 계약해지 확인 소송과 명도소송(점유이전청구)을 제기할 수 있습니다.
3. 주소가 틀리거나, 도달이 불가한 경우? 공시송달 활용
🟢임차인이 주소지를 허위로 신고하거나 잠적했다면 내용증명이 전달될 방법이 없습니다.
이 경우 법원에 공시송달을 신청해 법적으로 ‘송달된 것과 같은 효력’을 얻을 수 있습니다.
🟢 공시송달 후 판결이 확정되면 임차인 몰라도 강제집행 가능!
4. 유의사항: 자력구제는 금물!
가끔 임대인이 임의로 열쇠를 바꾸거나 짐을 꺼내는 경우가 있는데, 이건 오히려 불법행위로 임차인에게 손해배상 청구당할 수 있습니다.
🎯절대 열쇠교체, 전기차단, 강제퇴거는 하지 마세요.
항상 법적 절차를 따르는 것이 안전합니다.
5. 뛰어라 고덕부동산의 실전 팁
저는 고덕브리티시 상가에서 수많은 실전 임대사건을 겪으며 이와 같은 ‘체납 임차인 대응 사례’를 자주 접해왔습니다.
단순한 대응이 아닌, ‘계약 해지 > 소송 > 강제집행’까지 일관된 전략이 필요합니다.
소송에는 시간이 걸리지만, 한 번 시작하면 권리를 지킬 수 있는 강력한 수단이 됩니다.
🎇마무리하며
내용증명이 반송되어도 절대 포기하지 마세요.
법적으로 대응할 수 있는 길은 반드시 열려 있습니다.
임대인의 권리, 제대로 지키고 싶으신가요?
언제든지 [뛰어라 고덕부동산]으로 상담 주세요.
부동산전문가로서 임대인 입장에서 끝까지 함께하겠습니다.
