아파트를 처음 구매하거나 분양 정보를 확인할 때, '전용면적', '공급면적', '서비스면적'이라는 용어가 자주 등장합니다. 하지만 이 용어들이 실제 생활 공간과 어떻게 연결되는지 명확하게 이해하지 못한 채 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 이 글에서는 부동산 실무 전문가의 시선에서 이 세 가지 면적의 개념을 완전히 정리하고, 실생활에서 어떻게 활용되는지를 구체적으로 설명드립니다. 단순한 정의를 넘어, 실제 분양계약서, 평면도, 청약 가이드라인에 어떻게 반영되는지도 함께 살펴보겠습니다.
전용면적: 내가 실질적으로 사용하는 공간
전용면적은 아파트에서 "입주자가 단독으로 사용하는 공간"을 의미합니다. 즉, 실제 거주하면서 생활하는 공간—방, 거실, 주방, 욕실, 드레스룸 등으로 벽의 내부 기준으로 산정됩니다. 다른 세대와 전혀 공유하지 않는, 말 그대로 '내 공간'입니다. 이 면적은 특히 아파트 청약에서 핵심 기준이 됩니다. 정부의 청약제도, 특히 특별공급 대상자 기준에서는 전용면적 85㎡ 이하 여부가 자격 요건을 좌우합니다. 예컨대 신혼부부, 다자녀 가구, 생애최초 주택 구입자 등을 위한 특별공급은 대부분 전용면적 85㎡ 이하 주택에만 해당됩니다. 부동산 매물 광고에서 흔히 볼 수 있는 "전용 84㎡"는 바로 이 전용면적 기준을 뜻하며, 일반적으로 25평형대 아파트로 인식됩니다. 그러나 실제 생활에서의 체감은 내부 구조나 공간 활용에 따라 달라질 수 있습니다.
또한, 전용면적은 "전용률"이라는 개념과 함께 자주 언급됩니다. 전용률은 전용면적을 공급면적으로 나눈 비율로, 일반적으로 60~85% 사이에 형성됩니다. 전용률이 높을수록 실사용 면적이 크다는 뜻이며, 동일한 공급면적이라도 전용률이 높은 아파트는 실제 생활이 훨씬 쾌적할 수 있습니다. 이를 체크하는 것은 매우 중요합니다. 특히 서울 도심권 재건축 단지의 경우 전용률이 낮은 경우가 많아 체감 면적이 작을 수 있습니다. 예시로, A아파트의 공급면적이 115㎡인데 전용면적이 84㎡라면 전용률은 약 73%입니다. 반면 B아파트는 같은 공급면적에 전용면적이 77㎡라면 전용률이 67%입니다. 즉, A아파트가 더 실용적인 구조를 갖췄다고 볼 수 있습니다.
공급면적: 분양가 산정의 기준이 되는 공식 면적
공급면적은 전용면적에 공용면적의 일정 부분을 합한 면적입니다. 이 면적은 분양가 산정, 취득세 계산, 청약 순위 판단 등에서 공식 기준으로 사용됩니다. 쉽게 말해, 건설사나 공공기관이 정부에 보고하는 수치, 우리가 분양광고나 계약서에서 흔히 접하는 평수 단위가 바로 이 공급면적입니다. 공급면적 = 전용면적 + 공용면적(복도, 계단, 엘리베이터 등) 공급면적에는 단지 내 공용시설은 포함되지 않으며, 해당 동(건물)에서 세대 간 공유하는 영역만 포함됩니다. 이로 인해 공급면적은 단순히 공간을 측정하는 수치를 넘어 정책적인 기준이 됩니다. 예를 들어, 전매제한 여부나 청약 제한, 디딤돌대출·보금자리론 자격 등도 공급면적을 기준으로 판단됩니다. 중요한 점은 "공급면적은 실생활에 직접적으로 체감되지 않는 수치"라는 점입니다. 공급면적이 넓어 보여도 공용면적이 많이 포함되면 실제 거주 공간은 좁을 수 있습니다. 이 때문에 소비자들은 종종 '속았다'는 느낌을 받기도 하며, 광고에서 강조하는 평형보다 전용면적과 평면 구조를 중심으로 판단하는 것이 중요합니다.
또한, 공급면적은 계약금과 중도금 납부 계산의 기준이 되므로 자금 계획 측면에서도 반드시 체크해야 할 항목입니다. 예를 들어 분양가 5억 원의 아파트가 공급면적 110㎡, 전용면적 84㎡라면, 실내 공간 대비 평당 분양가가 실제보다 높게 나타날 수 있습니다. 이 점을 감안하여 실평당가를 직접 계산해보는 습관이 중요합니다.
서비스면적: 함정이 될 수도, 혜택이 될 수도 있는 공간
서비스면적은 아파트 면적 개념 중 가장 논란이 많은 영역입니다. 이는 법적 정의가 없으며, 건설사의 설계 및 마케팅 방식에 따라 천차만별입니다. 일반적으로 서비스면적은 "공급면적에 포함되지 않는 추가 공간"이며, 대표적으로는 확장형 발코니가 있습니다. 이 면적은 계약서에 별도로 명시되지 않지만, "발코니 확장 비용" 항목으로 나타나는 경우가 많습니다. 이 확장공사를 통해 전용면적을 사실상 넓히는 효과를 얻게 되므로, 건설사는 이 공간을 실질적인 거주 면적으로 활용하도록 유도합니다. 하지만 이 과정에서 문제도 발생합니다. 광고상 "실사용 면적 40평"이라고 되어 있어도, 계약상 공급면적은 34평, 전용면적은 25평일 수 있습니다. 나머지 6평이 서비스면적인 셈인데, 이는 계약서 상에 명확히 기재되지 않고 구두 설명이나 모델하우스에서 간접적으로 확인하는 정도입니다. 특히 분양계약 시 선택할 수 있는 발코니 확장 옵션은 아파트 가격과 직접 연결됩니다. 확장 여부에 따라 1,000만 원에서 많게는 수천만 원까지 추가비용이 발생할 수 있으므로 반드시 체크해야 합니다.
서비스면적을 판단할 때는 "분양 평면도, 확장 도면, 건축심의자료" 등을 통해 해당 공간이 어느 정도인지 확인하는 것이 중요합니다. 특히 국토교통부의 건축물대장에서도 서비스면적은 확인되지 않기 때문에, 입주 후 분쟁의 소지가 다분합니다. 또한 일부 시행사나 건설사는 서비스면적을 과장해 마케팅 수단으로 활용하는 경우도 있으므로, ‘실평수’라는 단어에 현혹되지 않고, 계약서상의 면적 기준을 중심으로 판단하는 것이 좋습니다.
아파트 면적 용어는 단순히 숫자가 아닌, 내 삶의 질을 결정짓는 핵심 요소입니다. 전용면적은 실질적 거주공간, 공급면적은 정책 및 가격 결정의 기준, 서비스면적은 소비자 선택과 체감 면적의 변수를 제공합니다. 이 세 가지를 명확히 구분하고 이해한다면, 단순한 정보 이상의 통찰력을 갖게 됩니다. 앞으로의 아파트 선택이나 분양계약, 청약 참여 시 이 글의 내용을 반드시 참고하시길 바랍니다. 면적 용어를 정확히 알아야 진짜 내 집 마련이 시작됩니다.