2024년 현재, 고덕신도시를 비롯한 수도권 주요 신도시 입주자들 사이에서는 잔금 문제로 인한 고민이 심화되고 있습니다.
특히 실거주 목적으로 아파트를 분양받은 신혼부부들의 경우, DSR 규제로 인해 잔금대출이 거절되는 일이 빈번하게 발생하고 있습니다.
이 글에서는 실제 고덕신도시 입주를 앞둔 신혼부부 사례를 통해, DSR 제한 상황에서도 잔금을 무사히 납부할 수 있었던 방법과 전략을 실질적으로 안내합니다.
1. DSR 규제 강화, 신혼부부에게 어떤 영향을 주는가
2024년부터 본격적으로 시행된 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 정책은 모든 차주에게 동일하게 적용되며, 소득 대비 원리금 상환액의 비율을 일정 수준 이하로 제한합니다. 신혼부부들은 보통 자산이 적고, 대출금 의존도가 높기 때문에 DSR의 영향을 가장 민감하게 받습니다.
고덕신도시에서 실거주를 목적으로 84㎡형 아파트를 분양받은 한 신혼부부의 사례를 보겠습니다.
이들은 중도금까지는 정상적으로 납부했지만, 마지막 잔금 시점에서 DSR 심사로 인해 대출 승인을 받지 못했습니다.
당시 부부의 합산 연소득은 7,000만 원 수준이었고, 기존 자동차 할부와 학자금 대출 등으로 인해 DSR 기준을 초과했습니다.
이처럼 기존 부채가 조금만 있어도 잔금대출이 거절될 수 있으며, 대출 심사 과정에서 소득 외에도 신용점수, 부채 이력, 기존 보유 부동산 등 다양한 항목이 영향을 미칩니다.
따라서 신혼부부라면 청약에 당첨된 순간부터 잔금 시점까지의 전체 자금 계획을 치밀하게 세워야 합니다.
2. 실전 전략: 신혼부부가 선택한 3단계 잔금 마무리 방법
앞서 언급한 고덕신도시 사례의 신혼부부는 대출이 거절된 상황에서도 세 가지 단계를 통해 잔금을 성공적으로 납부할 수 있었습니다.
첫 번째는 가족 간 차용계약서 작성 후 사전 증여였습니다.
부부의 부모님이 각각 일부 자금을 무이자로 지원해주었고, 이는 사전에 세무사를 통해 합법적으로 증여 처리하거나 차용계약서를 작성하여 향후 분쟁을 피하도록 했습니다.
두 번째는 기존 차량 리스 및 학자금 대출을 조기 상환한 전략입니다.
불필요한 채무를 줄임으로써 DSR 비율을 낮출 수 있었고, 그 결과 기존보다 높은 대출 가능 한도를 확보할 수 있었습니다. 물론 이 과정에서 일시적으로 자금 유동성이 악화되었지만, 잔금 납부를 우선시한 선택이었습니다.
세 번째는 금융기관 다변화 전략입니다.
1금융권에서 거절된 후, 2금융권(상호저축은행, 캐피탈사 등) 중 신혼부부 특화 상품이 있는 곳을 찾아 대출을 분산해 진행했습니다. 여러 곳에서 소액 대출을 받아 합산 잔금을 마련했고, 이는 이자 부담이 크긴 했지만 잔금 납부 자체는 성공적이었습니다.
3. 고덕신도시 실입주자들이 공유하는 팁
고덕신도시는 실거주 위주 분양이 많았던 만큼, 다양한 실입주자들의 팁이 공유되고 있습니다.
특히 신혼부부 사이에서는 다음과 같은 조언이 공통적으로 나옵니다.
첫째, 청약 당첨 직후부터 대출 상황을 미리 진단해야 합니다.
마이데이터 기반의 대출 진단 서비스나 은행의 사전 DSR 계산기를 이용하면 잔금 시점의 예상 가능 금액을 추정할 수 있습니다.
둘째, 중도금 이후에는 새로운 신용거래를 최대한 피하고, 신용점수 유지에 집중해야 합니다.
할부, 신규카드, 소액대출도 DSR 심사에 영향을 줍니다.
셋째, 직장에서의 소득증빙을 명확히 준비해야 합니다.
급여명세서, 건강보험 납부확인서, 소득금액증명원 등을 사전에 준비하면 대출 심사 시 높은 신뢰도를 줄 수 있습니다.
마지막으로, 지역 커뮤니티를 적극 활용하는 것이 좋습니다.
고덕맘카페, 네이버 고덕신도시 카페 등에는 유사한 경험을 공유하는 글들이 많고, 유용한 정보도 실시간으로 얻을 수 있습니다. 실제로 많은 신혼부부들이 이곳에서 정보를 공유하고 해결책을 찾았습니다.
DSR 규제로 인해 신혼부부의 잔금대출은 점점 더 어려워지고 있습니다.
하지만 고덕신도시 사례에서 보았듯이, 미리 준비하고 전략적으로 접근한다면 충분히 잔금을 해결할 수 있습니다. 자금 조달 계획 수립, 불필요한 부채 정리, 금융기관 다변화 등을 통해 문제를 해결하세요.
지금 바로 자신의 재무 상황을 점검하고, 실전 전략을 세워보는 것이 입주의 시작입니다.