부동산계약 다운계약서
부동산 실거래 신고에서 가장 자주 언급되는 위법 행위 중 하나가 바로 ‘다운계약서’입니다. 이 글은 부동산 전문가로서 실제 현장에서 겪은 사례들과 판례를 바탕으로, 다운계약서의 정의, 위법성, 처벌규정, 주의할 점을 깊이 있게 안내합니다. 단순 정보 전달이 아닌, 실전에서 마주친 생생한 경험을 바탕으로 정직하게 말씀드립니다.
다운계약서란? 실제 현장의 정의와 실태
다운계약서란 실제 거래금액보다 낮은 금액으로 부동산 계약서를 작성해 신고하는 행위입니다. 주로 양도소득세나 취득세를 줄이기 위한 목적에서 행해지며, 매수인과 매도인이 암묵적으로 합의하여 신고용 계약서와 실거래 계약서를 따로 작성하는 경우가 많습니다. 이는 명백히 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 위반입니다. 제가 처음 공인중개사로 개업했을 때만 해도 ‘이 정도는 괜찮다’는 분위기가 있었습니다.
2012년경 서울 외곽 지역에서 2억 5천만 원에 거래된 다세대 주택을 2억 원으로 신고하자는 요청을 받은 적이 있습니다. 당시 의뢰인은 취득세 부담이 크다며 ‘다들 그렇게 한다’고 주장했죠. 그러나 명확히 말씀드립니다. 모두가 그렇게 한다고 해서 합법이 되는 건 아닙니다. 특히 실거래가 신고제도가 강화된 이후에는, 이러한 편법이 거의 대부분 적발되고 있습니다. 이러한 다운계약서는 단순히 ‘거래 당사자 간의 약속’이 아니라, 국세청과 지방자치단체를 속이는 명백한 위법 행위입니다. 특히 자금출처 조사, 소명 요청, 계좌 이체 내역 추적 등의 조사가 정교해진 요즘에는, 다운계약서 작성은 곧 ‘발각될 위법행위’라 보셔야 합니다. 실거래금액과 신고금액 사이의 불일치는 반드시 흔적을 남기고, 국세청은 이러한 데이터를 기반으로 정밀 조사에 착수합니다.
어떤 행위가 위법이며, 실제로 처벌된 사례는?
다운계약은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제3조를 위반하는 행위이며, 실제로 여러 유형의 처벌이 존재합니다. 가장 기본적으로는 과태료가 부과되며, 반복적이거나 고의성이 확인되는 경우 형사처벌로까지 이어질 수 있습니다. 예를 들어, 2022년 경기도 성남에서는 한 투자자가 3억 원에 매입한 아파트를 2억 2천만 원으로 신고해 8백만 원의 취득세를 회피했습니다. 이후 국세청 조사를 통해 실거래가가 확인되었고, 해당 매수자는 1,200만 원의 과태료와 세금 추징, 가산세까지 부과받았습니다. 게다가 매도자도 양도소득세 탈루 혐의로 세무조사를 받았으며, 결국 5년 간의 소송 끝에 3천만 원의 벌금형을 선고받았습니다.
또 다른 사례로는 대전의 한 공인중개사가 다운계약서를 작성해준 혐의로 자격정지 1년과 형사 고발을 당한 경우가 있었습니다. 이 사건은 특히 중개사의 책임을 명확히 보여준 사례로, 법원은 “전문가로서의 주의 의무를 다하지 않았다”며 책임을 무겁게 보았습니다. 이처럼 단순한 ‘서류상 문제’로 생각하면 큰 오산입니다. 실거래가를 허위로 신고하는 것은 세법 위반뿐만 아니라, 공정한 시장 질서를 해치는 중대한 범죄로 간주됩니다. 적발 시 국세청, 지자체, 법원이라는 삼중의 법적 책임이 기다리고 있습니다.
주의할 점과 피해야 할 상황들
다운계약은 눈앞의 세금을 아끼려다 훗날 더 큰 비용을 지불하게 되는 전형적인 ‘단기 이익-장기 손실’ 구조입니다. 특히 초보 실수요자나 부동산 투자 초년생들이 중개사의 권유나 지인의 조언을 맹신해 실수를 저지르는 경우가 많습니다. 실제로 있었던 상담 사례를 소개하겠습니다. 2023년 한 30대 신혼부부가 신축 아파트를 매입하면서, 매도자의 요청으로 3억 5천만 원의 거래를 3억 원으로 신고했습니다. 이후 몇 년 뒤 해당 아파트를 4억 원에 매도하면서 양도차익이 1억 원이 아닌 5천만 원으로 줄어들었고, 결과적으로 더 많은 양도세를 부담하게 되었습니다. 게다가 국세청이 계좌추적을 통해 초기 취득금액의 허위신고를 적발하면서, 과거 다운계약이 문제가 되었고 수백만 원의 가산세가 추가로 부과되었습니다.
공인중개사로서도 반드시 유의해야 할 부분은, 관여하지 않았더라도 ‘묵인’한 것으로 판단되면 처벌을 피하기 어렵다는 점입니다. 예컨대 거래 당사자들이 알아서 금액을 조정하고, 중개사는 형식적 계약만 작성한 경우에도, 거래 흐름을 명확히 알 수 있었음에도 개입하지 않았다면 책임에서 자유로울 수 없습니다. 이는 중개사법 및 부동산 실거래신고법 모두에 저촉되는 사안입니다. 그리고 또 하나, 부동산 계약에서 가장 중요한 원칙은 ‘법대로 하는 것’입니다. 많은 분들이 계약금, 중도금, 잔금 외에 ‘현금조정금’이라는 이름으로 금액을 따로 주고받는 경우가 있습니다. 이는 세금 탈루 목적이 아니라는 변명을 하더라도, 실제 조사에서는 다운계약 행위로 간주될 가능성이 매우 큽니다. 반드시 모든 금액은 계약서에 명시되어야 하며, 계좌로 투명하게 송금하는 것이 기본입니다.
다운계약서는 단순한 편의나 관행의 문제가 아닙니다. 이는 명확히 ‘탈세’와 ‘허위신고’에 해당하는 범죄입니다. 특히 요즘은 국세청의 데이터 추적 기술이 매우 정교해져서, 실거래가와 계좌흐름 사이의 작은 불일치도 조사 대상이 됩니다. 자금출처 조사, 중도금 이체 내역, 잔금 송금일자, 심지어 시세 비교를 통한 정황 분석까지 동원되므로, 걸리지 않을 확률은 ‘0%에 수렴’합니다.
마지막으로 꼭 강조드리고 싶은 것은, 다운계약을 피함으로써 여러분은 단지 처벌을 피하는 것이 아니라, 법적인 안전성과 자산의 안정성을 지키는 것입니다. 실거래가가 제대로 신고되어야만 훗날의 분쟁에서 법적 보호를 받을 수 있고, 양도 시점의 세금 혜택도 정확히 받을 수 있습니다. 반면 다운계약서를 작성하면, 그 순간부터 계약 자체가 법적으로 위태로워집니다. 향후 분쟁 시 해당 계약은 법적 효력을 인정받지 못할 수 있으며, 최악의 경우 거래 무효로 간주될 위험도 있습니다.
부동산은 단순한 거래가 아니라, 인생의 자산을 다루는 일입니다. 따라서 단기적인 이익보다, 장기적인 안정과 법적 보호를 우선시하는 판단이 필요합니다. 부동산 전문가로서 말씀드리자면, 편법보다 정공법이 오히려 리스크를 줄이고, 여러분의 자산을 지켜주는 가장 현명한 길이라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.