[깡통전세 피해, 이렇게 막으세요] – 전세사기의 덫에서 벗어나는 5가지 실전 수칙
❝보증금 돌려받을 수 있을까? 전세 계약, 아직도 감으로 하시나요?❞
전세 사기, 특히 '깡통전세'로 인한 피해는 수천만 원의 손실을 남기며 한 가정을 무너뜨릴 수 있습니다. 겉으로 멀쩡해 보여도, 실제 등기부등본 속 사정은 천양지차인 경우도 많습니다.
전문가인 저조차도 서류 하나 놓치면 위험하다고 느낄 때가 많습니다. 오늘 이 글에서, 깡통전세를 피하기 위한 ‘실전 수칙 5가지’를 소개합니다.
✅ 1. 등기부등본은 필수, 그리고 '담보대출금 + 보증금' 총액 확인하기
가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람.
✔️전세보증금보다 선순위 권리(근저당권, 전세권 등)의 금액 합계가 많으면 깡통전세일 가능성이 높습니다.
✔️ 전세보증금 + 선순위 대출금이 시세의 70%를 넘는 경우 경매 시 돌려받을 확률이 낮습니다.
📌 Tip: KB시세 / 국토부 실거래가를 기준으로 해당 매물의 실제 매매가를 확인하세요.
✅ 2. 계약 전, 집주인 신용과 세금 체납 여부 확인
전세사기 피해 사례 중 상당수는 세금 체납으로 인해 압류되는 경우입니다.
→ 세금 체납 사실은 '지방세 세목별 과세증명서'로 확인 가능
→ 집주인의 법인 여부나 명의신탁도 의심 포인트입니다.
🔍 법인 명의 부동산일 경우, 특히 임대사업자 등록이 되어 있는지도 확인하세요.
✅ 3. 보증보험 가입 가능한 매물인지 확인하세요
HUG 전세보증금 반환보증은 믿을 수 있는 방패막입니다.
하지만 모든 매물이 대상은 아닙니다.
✔️보증가입 제한 조건: 근저당이 너무 많거나, 집주인 체납 이력 등
✔️ 가입 전 확인: HUG, SGI 홈페이지에서 사전 조회 가능
⚠ 보증보험이 안 되는 매물은 계약 자체를 피하는 것이 상책입니다.
✅ 4. 신축빌라, 분양가보다 시세가 낮으면 ‘의심’하세요
요즘 문제되는 ‘갭투자형 신축 빌라’는 전세가와 매매가가 거의 같거나 오히려 전세가가 더 높습니다.
이런 구조는 전세보증금을 빼가기 위한 설계일 가능성이 큽니다.
📉 주변 실거래가를 꼭 비교하고, 임대인이 실소유자인지도 따져봐야 합니다.
✅ 5. 공인중개사의 확인설명서, 꼼꼼히 검토하고 서명
공인중개사는 계약 전 반드시 ‘중개대상물 확인·설명서’를 교부하고 설명해야 합니다.
그 설명서에는 등기부 내용, 권리관계, 시세, 선순위 존재 여부 등이 담겨 있어, 제대로만 읽으면 깡통전세를 피할 수 있습니다.
💡 부동산 전문가인 저는 계약 시 이 서류를 상세히 설명드리고, 투자자 입장에서 다시 한 번 체크해드립니다.
🧭 마무리하며 – 전세는 감이 아니라 데이터와 절차로 지키는 것
깡통전세는 단순한 '운'의 문제가 아닙니다. 정보, 절차, 사전 점검이 제대로 이루어지면 피해는 예방할 수 있습니다.
부동산 전문가로서 수많은 계약 현장에서 느낀 것은 ‘조금만 더 확인했다면 충분히 피할 수 있었던 사고’가 대부분이라는 사실입니다.
💬 여러분이 지금 전세를 알아보고 있다면, 이 5가지 수칙을 꼭 기억하세요.
그리고 언제든지 믿을 수 있는 중개 전문가와 상담하세요.