권리금 회수 방해, 대응법과 손해배상 청구 전략
상가 임차인에게 있어 권리금은 단순히 ‘점포 프리미엄’이나 권리를 양도하는 금전 이상의 의미를 지닙니다. 권리금은 임차인이 해당 장소에서 오랜 기간 영업하며 쌓아온 노력의 결실이며, 상권 내 입지, 영업실적, 시설투자, 거래처 및 단골고객 확보 등 유무형의 가치를 반영한 정당한 재산권입니다. 그런데 이러한 권리금을 회수하려는 임차인의 노력을 임대인이 방해하는 경우, 이는 단순한 갈등을 넘어 법적 분쟁으로 발전하게 되며, 그 피해는 고스란히 임차인이 입게 됩니다. 상가임대차보호법은 이를 방지하고 임차인의 권리금을 보호하기 위해 2015년 법 개정을 통해 권리금 회수기회를 법적으로 보장하고 있으며, 방해 시 손해배상 청구가 가능하도록 규정하고 있습니다.
임차인의 권리금 회수권, 어떻게 보호되나?
‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4는 임차인의 권리금 회수를 보호하는 핵심 조항입니다. 이 조항에 따르면 임차인은 계약 종료 3개월 전부터 계약 만료일까지 새로운 임차인을 주선할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해해서는 안 됩니다. 여기서 말하는 '정당한 사유'는 법에서 엄격하게 제한하고 있으며, 신규 임차인이 현저히 신용이 부족하거나, 법령에 위반되는 영업을 하거나, 기존 업종과 충돌이 있는 경우 등이 이에 해당합니다.
문제는 실제 현장에서는 이러한 법적 요건이 지켜지지 않는 경우가 많다는 점입니다. 예를 들어, 임대인이 단순히 개인적인 호불호나 자신의 지인을 입점시키려는 이유로 신규 임차인의 입점을 거절하는 경우가 흔합니다. 또는 ‘내 건물이니 내 마음이다’라는 인식으로 임차인의 권리금 회수행위를 부당하게 방해하는 경우도 적지 않습니다. 이는 명백히 불법적인 행위이며, 임차인은 이에 대해 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다. 이때 중요한 것은 임차인이 정당하게 권리금 계약을 체결했거나 체결 직전이라는 점을 입증할 수 있는 증거입니다. 흔히 말로만 주선한 것이 아닌, 신규 임차인과의 계약서, 내용증명, 임대인에게 보낸 입점 동의 요청서 등이 중요한 증거가 됩니다. 이러한 서류 없이 단순히 ‘받을 수 있었을 텐데’라는 추정만으로는 손해배상을 받기 어렵습니다.
실전 대응 전략: 임대인 권리금 회수방해 시 조치 절차
권리금 회수방해에 대응하기 위해 임차인은 반드시 체계적인 절차를 따라야 합니다. 아래는 부동산 현장에서 실제로 활용되는 권리금 회수 절차입니다.
1. 권리금 계약 체결:
임대차 종료 시점 3~6개월 전, 신규 임차인을 물색하여 권리금 계약을 체결합니다. 계약서에는 권리금 금액, 인수 날짜, 영업양수 조건 등이 명확히 기재되어야 하며, 가급적 공증을 받는 것이 좋습니다.
2. 임대인에 대한 서면 통보:
신규 임차인의 입점을 원하는 사실과 계약 내용을 담은 통보서를 작성하여 내용증명으로 임대인에게 발송합니다. 여기에 신규 임차인의 신용정보, 사업계획서, 업종 등의 기본 정보도 첨부합니다.
3. 임대인의 거절 사유 확인:
임대인이 신규 임차인을 수용할 수 없다고 답할 경우, 반드시 그 사유를 서면으로 요청하고, 사유가 ‘정당한 사유’에 해당하는지 확인합니다. 정당한 사유가 아닌 경우, 거절 자체가 법 위반에 해당됩니다.
4. 대화 녹취 및 서면 증거 확보:
임대인이 협의나 계약 체결을 방해하는 발언을 했다면, 통화 녹취, 문자, 이메일, 카카오톡 등 모든 커뮤니케이션 내역을 저장합니다. 이는 훗날 소송 시 핵심 증거가 됩니다.
5. 손해배상청구 준비:
임대인이 명백한 방해를 지속하고, 신규 임차인이 결국 입점하지 못하는 경우, 변호사 상담을 통해 손해배상소송을 준비합니다. 일반적으로 권리금 전액에 더해 정신적 피해 보상까지 청구 가능합니다.
이러한 절차를 거치며, 임차인은 법적 권리와 피해 금액을 구체적으로 입증할 수 있어야 합니다. 특히 임대인과의 갈등이 예상되는 상황이라면, 초기부터 법률전문가와 동행하여 대응하는 것이 바람직합니다.
법원이 인정한 판례로 보는 손해배상 실전 예시
법원은 권리금 회수 방해에 대해 매우 엄격한 기준을 적용하고 있으며, 임차인의 손해를 실질적으로 보호하고 있습니다. 아래는 대표적인 판례들입니다.
✅ 대법원 2017다248342 판결:
임차인이 신규 임차인과 4,000만 원 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 입점 승인을 요청했으나, 임대인은 “업종이 불편하다”며 거절. 법원은 “정당한 사유 없이 신규 임차인의 입점을 거절한 것은 권리금 회수를 방해한 것”으로 보아 손해 전액 4,000만 원 지급 판결.
✅ 서울고등법원 2020나20349 판결:
임대인이 자신이 직접 운영할 계획이라며 신규 임차인의 입점을 거부했지만, 실제로는 지인을 입주시킨 사례. 법원은 고의적 회수방해로 보고 권리금 5,000만 원 + 위자료 300만 원을 지급하라고 판결함.
✅ 수원지방법원 2019가합50213 판결:
임차인이 권리금 계약 후 임대인에게 통보했으나 임대인이 ‘나중에 생각해보자’며 명확한 답변을 미루다 신규 임차인이 계약을 포기하게 된 사안. 법원은 "명확한 입점 협의 없이 시간을 끌며 권리금 회수를 방해한 간접적 책임이 있다"고 보아 3,000만 원 손해배상을 명령.
위 사례에서 보듯, 법원은 권리금 회수의 ‘실질적 기회’를 보장하려는 임차인의 노력을 중요하게 평가합니다. 형식상 계약이 체결됐다는 것만으로는 부족하며, 임차인이 주도적으로 권리금 회수 절차를 이행하고 임대인의 방해가 있었다는 명확한 증거가 있는 경우 손해배상이 인정됩니다. 또한 권리금 액수 외에도 법원은 계약 준비기간, 임차인의 경제적 사정, 영업기간 등을 종합적으로 고려하여 위자료 지급도 병행하는 경우가 있습니다.
이처럼 권리금 회수는 법률적으로 보호받는 재산권입니다. 하지만 이 권리를 실현하기 위해선 임차인의 철저한 준비와 행동이 필수적입니다. 상가임대차보호법은 임차인의 손을 들어주고 있지만, 현실에서 실제 권리를 지키는 것은 오롯이 임차인의 몫입니다. 계약서 작성부터 신규 임차인 선정, 서면 통지, 증거 확보, 법률 자문까지—이 모든 과정을 놓치지 않고 준비해야 합니다. 지금까지 권리금을 단순히 ‘나중에 받을 수 있는 돈’ 정도로 생각해왔다면, 오늘 이 글을 통해 그 중요성과 법적 대응 방법을 명확히 인식하시기 바랍니다. 준비된 임차인만이 권리금을 온전히 회수하고, 부당한 손해를 예방할 수 있습니다.