가족간 부동산 거래
가족 간 부동산 거래는 우리 사회에서 결코 드문 일이 아닙니다. 부모가 자녀에게 아파트를 넘겨주거나, 자녀가 부모 소유의 부동산을 매입하는 식의 거래는 현실적으로 매우 자주 발생합니다. 하지만 단순히 가족이라는 이유로 '대충 처리해도 괜찮겠지'라는 안일한 접근은 매우 위험합니다. 세법상 가족 간 거래는 제3자 거래보다 훨씬 더 면밀한 조사가 들어가며, 세금 문제에서 오히려 불리할 수 있습니다. 본 글에서는 가족 간 부동산 거래 시 필수적으로 알아야 할 세금 이슈, 증여와 매매의 차이점, 자금출처조사에 대한 대응전략까지 전문가의 시선에서 상세히 안내드립니다.
세금폭탄을 피하는 증여와 매매 구분법
가족 간 부동산 거래에서 가장 먼저 고려해야 할 요소는 ‘거래 형태’입니다. 흔히들 '부모님 집을 그냥 넘겨받으면 되지 않나요?'라고 물어보지만, 이 질문이 세무서에 들리기라도 하면 상황은 크게 달라집니다. 증여와 매매는 세무상 완전히 다른 개념이며, 각각 과세 기준과 결과가 달라 세심한 판단이 필요합니다. 증여란 말 그대로 무상 이전입니다. 부모가 자녀에게 아무런 대가 없이 부동산을 넘긴 경우, 이는 명백한 증여로 간주되어 증여세가 발생합니다. 성인 자녀의 경우 10년간 5천만 원까지는 공제가 가능하지만, 이를 초과하는 금액은 10~50%의 누진세율로 과세됩니다. 예를 들어 시가 5억 원의 아파트를 자녀에게 넘긴다면, 공제를 제하고 약 9천만 원 이상의 증여세가 부과될 수 있습니다. 게다가 증여재산가액 산정 시에는 실거래가나 공시지가가 아닌 ‘시가’ 기준을 적용하기 때문에, 시장에서의 실제 거래가를 반영해야 한다는 점도 간과해서는 안 됩니다.
반면, 매매는 대가를 주고받는 거래입니다. 자녀가 실제로 매매대금을 지불하고 부동산을 사는 경우엔 증여세가 아닌 양도소득세가 부모에게 부과됩니다. 하지만 이 과정에서 문제가 되는 것은 거래가액입니다. 부모가 시가보다 훨씬 낮은 금액으로 자녀에게 부동산을 매각한 경우, 국세청은 이를 ‘저가양수’로 간주해 그 차액만큼을 증여로 보고 추가로 세금을 부과할 수 있습니다. 예컨대 시가 6억 원인 아파트를 3억 원에 자녀에게 매도하면, 3억 원의 차액 중 일정 부분이 증여로 간주되어 증여세가 발생할 수 있습니다. 세무 리스크를 최소화하려면 두 가지를 반드시 지켜야 합니다.
첫째, 매매 시 시가에 준하는 거래가격을 설정하고, 감정평가서를 첨부하면 세무조사를 피할 수 있습니다.
둘째, 증여 시에는 증여세를 사전에 신고하고, 반드시 증여세 납부 자금을 정당하게 증명해두는 것이 중요합니다.
자금출처조사와 세무 리스크, 실전 대응 전략
자금출처조사는 국세청이 가족 간 거래를 들여다보는 가장 강력한 도구입니다. 특히 자녀가 자산을 취득할 때는 소득 수준에 비해 과도한 부동산을 매입했다면 무조건 조사대상이 됩니다. 국세청은 단순히 '돈이 어디서 나왔는가'만을 묻는 것이 아닙니다. 그 자금이 어떤 경로로 유입되었는지, 과세 처리가 되었는지, 누가 실질적인 소유자인지까지 철저히 따져 묻습니다. 예를 들어, 연 소득 4천만 원의 30대 직장인이 8억 원 상당의 아파트를 매입했다면, 국세청은 이 자금의 출처에 대한 소명을 요구합니다. 이 과정에서 부모로부터 무상 증여받은 금액이 드러날 경우, 증여세는 물론 가산세까지 부과될 수 있습니다. 실제 사례 중 하나로, 부모가 자녀에게 아파트 매매자금을 지원했지만 증여세 신고를 누락한 채 자녀 명의로 등기한 경우, 수억 원의 추징금이 발생해 법적 분쟁으로 이어진 적도 있습니다.
✅자금출처조사에 대비하기 위한 실전 전략은 다음과 같습니다.
1. 자산 형성과정 문서화
자녀가 일정 금액을 모아왔다는 것을 증명할 수 있는 예금 내역, 소득 증빙, 재직증명서 등을 준비합니다.
2. 사전 증여 신고:
부모가 자녀에게 자금을 지원하는 경우, 일정 금액 이상이라면 반드시 증여세 신고와 납부를 진행해야 합니다.
3. 감정평가 활용:
부동산의 시가를 증빙하는 자료로 활용해 저가 거래 오해를 피할 수 있습니다.
4. 부동산 계약서 및 대금 입출금 내역 보관:
명확한 거래 사실을 입증할 수 있도록 매매계약서와 대금 송금 내역을 체계적으로 보관합니다.
이처럼 자금출처조사는 단순한 행정 절차가 아니라, 잘못 대응하면 가족 간 신뢰는 물론 금전적 피해까지 불러올 수 있는 중대한 리스크입니다. 거래 전에 꼼꼼한 준비와 전문가의 조언이 반드시 필요한 이유입니다.
매매 vs 증여, 어떤 방식이 더 유리할까?
결론부터 말하자면, 매매와 증여 중 어느 방식이 유리한지는 ‘가족의 재정상태’와 ‘부동산의 시세’, ‘향후 거주계획’에 따라 달라집니다. 두 방법 모두 장단점이 명확하므로 단순히 세금만 보고 결정해서는 안 됩니다. 증여의 장점은 간단한 절차와 빠른 명의 이전입니다. 특히 부모가 자녀에게 장기적으로 부를 이전하려는 목적이라면 증여가 적합할 수 있습니다. 다만, 고가 부동산은 증여세 부담이 크기 때문에 자금 조달 계획과 세무 컨설팅이 반드시 필요합니다.
반면 매매는 자녀가 대출이나 자산을 통해 매입자금을 마련할 수 있다면 증여세를 피할 수 있습니다. 단, 이 경우 부모는 양도소득세를 부담해야 하고, 시가보다 낮은 가격으로 거래하면 역시 증여세가 발생할 수 있습니다. 실무 사례를 들어보겠습니다. 60대 부부가 보유 중인 시가 7억 원의 아파트를 30대 직장인 아들에게 넘기려 했습니다. 처음엔 증여를 고려했지만, 세무 상담 결과 약 1억 1천만 원의 증여세가 예상되었고, 부모는 이를 감당하기 어려웠습니다. 결국 자녀가 일부 대출을 받아 6억 원에 매매형식으로 거래했고, 양도세는 약 3천만 원 수준에 그쳤습니다. 자녀는 향후 실거주로 전입하여 1세대 1주택 비과세 요건도 충족시키는 구조였습니다.
이처럼 세금 계산만으로 판단하지 말고, 가족의 자산 구조, 대출 가능성, 향후 매도 계획까지 함께 고려해야 진짜 유리한 선택을 할 수 있습니다. 실제로는 매매와 증여의 장점을 절묘하게 조합해 ‘혼합형 전략’을 쓰기도 합니다. 예를 들어 일부는 증여하고 나머지는 매매로 처리해 절세와 합법성을 동시에 만족시키는 방식입니다.
정리하자면,
- 증여: 절차 간단하지만 증여세 부담 큼
- 매매: 세금 분산 가능하지만 자금출처 소명 필수
- 혼합전략: 상황 맞춤형 절세 설계 가능 부동산은 감정으로 움직일 수 있지만, 세금은 계산으로만 움직입니다. 가족 간 거래라고 해서 예외는 없다는 점을 잊지 마세요.
가족 간 부동산 거래는 단순히 명의를 넘기는 문제가 아니라, 세금과 법적 책임, 향후 재산 분쟁까지 고려해야 하는 복합적인 이슈입니다. 누구에게 넘길지, 어떤 방식으로 넘길지, 언제 넘길지가 모두 전략적 판단의 대상입니다. 이 글을 통해 여러분이 ‘그냥 넘기면 되겠지’에서 ‘전략적으로 계획하자’로 시선을 바꾸셨기를 바랍니다. 세무서는 가족관계를 보지 않습니다. 오직 숫자와 증빙만이 여러분을 지켜줍니다.